ВОСПОМИНАНИЯ О БУДУЩЕМ
Ставрополье обратилось к старому опыту жилищного строительства
Строительство жилья в крае в ближайшее время претерпит кардинальные изменения. Суть изменений состоит в фактическом отказе от прежде широко распространенной системы долевого строительства (см. «СГВ» от 19.09.2018).
Недавно тема жилищного строительства обсуждалась на заседании Президиума Совета законодателей РФ при Федеральном Собрании. На нем выступил председатель Думы Ставрополья Геннадий Ягубов. Он является председателем комиссии Совета законодателей по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, так что тема прямо касалась его сферы деятельности.
В исполнение указа
Речь на заседании шла о решении масштабной задачи, поставленной в майском Указе Президента РФ. Она состоит в резком ускорении темпов жилищного строительства (до 120 миллионов кв. метров в год), что должно привести к улучшению жилищных условий не менее чем пяти миллионов семей. Одна из мер, позволяющих достичь этого показателя, – развитие жилищно-строительных кооперативов.
На сегодня жилищно-строительные кооперативы строят в России лишь около 1% жилплощади. При этом опыт советского прошлого свидетельствует о том, что это один из самых эффективных инструментов решения квартирного вопроса.
Геннадий Ягубов отметил, что важнейшее преимущество жилищно-строительных кооперативов – более низкая цена, чем в целом на рынке готового жилья. Поэтому ЖСК можно и нужно рассматривать как возможность для россиян приобрести жилье по адекватной цене и как реальную альтернативу долевому строительству. Ставропольский парламентарий напомнил о советском опыте ЖСК. Его история начинается еще во времена НЭПа, а в 50-е годы прошлого века государство взяло курс на массовое строительство дешевого доступного жилья. Кооперативам предоставляли 70%-ную ссуду, а сроки выплаты по ней могли продлеваться до 20 лет.
Нет защиты от мошенничества
К 90-м годам кооперативное строительство начало угасать, однако теперь оно вновь становится актуальным. Преимущества ЖСК: более низкая цена по сравнению с обычной, когда застройщик закладывает в цену квадратного метра жилплощади и свою прибыль, которая иногда равняется его себестоимости, а также отсутствие налога на добавленную стоимость, который не начисляется на доли пайщиков. После сдачи дома его эксплуатацией может заниматься созданное самими пайщиками товарищество собственников жилья (ТСЖ).
По мнению Ягубова, вариант управления домом с ТСЖ более эффективный и выгодный, нежели уход под управляющую компанию, тем не менее он не нашел пока широкой поддержки среди населения. Сейчас на Ставрополье строится только один кооперативный дом (с привлечением средств членов ЖСК «Авангард»), а за последние два года таких домов сдано только два. Кстати, этот самый «Авангард» смог, по выражению докладчика, «залечить» долевой долгострой с привлечением средств пайщиков.
Неохотное участие граждан в ЖСК объясняется рядом объективных причин. Главная из них – слабая защищенность прав и интересов членов ЖСК на законодательном уровне. «Нет защиты от мошенничества правления кооператива, не исключена возможность двойных, а то и тройных продаж квартир в доме», — считает Ягубов. Вторая нерешенная до сих пор проблема: не предусмотрена ответственность за незавершенное строительство или за не вовремя сданный в эксплуатацию дом.
Ключевой момент реформы
Члены кооператива могут рассчитывать на выплату неустойки за не вовремя сданное жилье, если только это специально предусмотрено уставом ЖСК. Причем даже в этом случае пайщики выплачивают ее фактически из своих собственных средств. При существующих пробелах в законодательстве существуют опасения: не породит ли возрождение кооперативов новых мошеннических схем и вместо обманутых дольщиков появится проблема обманутых пайщиков. Есть и чисто технические препятствия для кооперативного строительства, например, ограничения по этажности зданий.
Таким образом, создание нормативной базы – ключевой момент очередной реформы в строительстве жилья. На законодательном уровне в последние годы были сделаны некоторые шаги для исправления ситуации. Был принят федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», который упростил принципы создания и деятельности ЖСК с государственной поддержкой. Однако пока этого явно недостаточно.
Сергей ТАВРОВ
Фото Виктора Нестеренко
