ПО МИННОМУ ПОЛЮ
Почему медленно решаются проблемы обманутых дольщиков?
Валерий Анатольевич Савченко
«АртСтройТехно» – строительная компания, от действий которой пострадали около 800 дольщиков. «АртСтройТехно» должна была возвести комплексы многоквартирных домов в Ставрополе – «Победа» на улице Тюльпановой,10, и «Галактика» на улице города-побратима Безье,15а, но своих обязательств не выполнила. Ни один дом не был сдан, строительство некоторых домов так и не началось. Руководителей «АртСтройТехно» обвинили в мошенничестве на сумму 740 млн рублей. Этим делом до сих пор занимаются следственные органы.
В начале этого года власти проинформировали общественность, что выбран новый застройщик для объектов «АртСтройТехно» – компания «Стройград-1», и обещали, что с наступлением тепла там начнутся работы. Но до сих пор активности строителей на Тюльпановой,10, не наблюдается. Какова сейчас ситуация с достройкой объектов? Что мешает новому застройщику? И не станут ли новшества в законодательстве о долевом строительстве, вступившие в силу в июле этого года, препятствием для решения проблем обманутых дольщиков? На вопросы «СГВ» ответил руководитель Управления Стройжилнадзора по Ставропольскому краю Валерий Савченко.
Сложный путь
— Валерий Анатольевич, почему не идут работы на Тюльпановой,10?
— Дело в том, что процедура передачи объекта новому застройщику достаточно новая. Даже в рамках РФ было всего лишь несколько случаев. Поэтому мы идем, как по «минному полю», постоянно натыкаясь на какие-то мелкие бюрократические вещи. Тем более что вопрос передачи объекта новому застройщику согласовывается не в регионе, а в минстрое РФ.
В декабре прошлого года мы отвезли в Москву заявление о передаче объекта СУ «Стройград-1». Договорились, что это будет дом второй позиции на Тюльпановой,10, который находится в максимальной степени готовности.
В январе уже 2018 года получили заключение минстроя России о передаче объекта новому застройщику. Дальше необходимо было пройти остальные этапы, которые предусматривает закон. Все это достаточно сложно, и медленно осуществляется.
Всего на Тюльпановой,10, напомню, семь позиций, один дом уже достроили и ввели в эксплуатацию. Также сейчас имеем определение суда о передаче домов позиций №2,3,4,5 новому застройщику. Поданы заявления в Росреестр о переходе права собственности на все позиции «Стройграду». Это дает компании возможность получить разрешение на строительство и приступить к завершению проблемных объектов. Но в рамках уголовного дела на дома наложен арест. Его нужно снять. Иначе Росреестр не сможет зарегистрировать право собственности на объекты. Для этого участники строительства (дольщики) подготовили соответствующее ходатайство и направили в следственные органы. В ближайшие дни ждем позиции правоохранителей по этому поводу.
Дальше проведем аналогичную работу по позициям №6 и 7. Почему сейчас не занимаемся этими домами? Новый застройщик должен показать имущество, необходимое для завершения и этих проблемных объектов. «Стройграду» банк должен передать земельный участок. В части компенсации его затрат. И вот в настоящий момент вопрос передачи земли банком находится на согласовании. После того, как участок будет получен, мы подтвердим в Минстрое наличие необходимого имущества у застройщика.
Переходный период
— Новшества в законодательстве о долевом строительстве, которые введены с 1 июля 2018 года, не станут препятствием для завершения проблемных объектов «АртСтройТехно»?
— Для этих позиций на Тюльпановой,10, и для других объектов, на которые разрешения на строительство выдавались до 1 июля 2018 года, проблем не должно быть. Их можно достраивать таким же методом долевого строительства. Возводить сразу несколько домов, привлекая средства граждан. Расходовать деньги без четкой привязки к определенному объекту.
Но в перспективе, если у застройщика появятся новые проблемные объекты, сложности, очевидно, будут. Потому что первое и ключевое новое требование: один застройщик – одно разрешение на строительство. Второе – четкий целевой характер использования средств.
Недавно было совещание в Минстрое России. Я там обозначил, что в будущем вот этот новый закон фактически блокирует возможность передачи новому застройщику каких-то дополнительных проблемных объектов.
Возможно, в будущем появятся какие-то другие подходы к решению проблем дольщиков. Но пока такая ситуация.
— Какие основные новации вступили в силу в минувшем июле?
— Как я уже сказал, те, кто получил разрешение до 1 июля 2018-го, продолжают строить, как и строили. В отношении них появляется всего лишь по сути одно новое требование – усеченное банковское сопровождение. Эти застройщики должны до 1 сентября текущего года открыть специальные счета в уполномоченных банках. И законом установлен ограниченный перечень операций, которые они не могут совершать по данным счетам. А вот для всех тех, кто получит разрешение в промежуток времени после 1 июля 2018 года и до 1 июля 2019 года, схема уже другая: один застройщик – одно разрешение на строительство или один проект планировки территории – это когда может быть не один, а несколько домов в рамках договора комплексного развития территории с органами местного самоуправления. У застройщика должен быть опыт — не менее 3 лет и не менее 10 тыс. кв метров построенного жилья. Безусловно, безналичные денежные расчеты по договору долевого участия и целый ряд ограничений целевого использования средств. В отношении каждого дома открывается отдельный счет. И расчеты в отношении каждого дома осуществляются индивидуально. Нельзя взять деньги, предназначенные для одного объекта, и направить на другой. Закон четко говорит, на что можно тратить застройщику средства и в каком объеме, а на что – нет.
Плюс в дополнение к контролю, который осуществляется государственной властью, вводится банковский контроль целевого использования средств. Банки должны будут проверять каждую операцию, насколько она соответствует требованиям закона. В случае, если в ходе банковского сопровождения будет обнаружено нецелевое использование средств, банк должен уведомить нас, а мы в свою очередь Росреестр, и на какое-то время операции по счетам застройщика будут приостановлены. Пока не разберемся в ситуации.
А с 1 июля 2019 года у нас остается единственная схема привлечения денежных средств – проектное финансирование строительства, данный переход будет выполнен на основании поручения Президента РФ по итогам совещания с членами Правительства 25 октября 2017 года. План мероприятий (дорожная карта) по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским кредитованием (проектным финансированием) утвержден 21 декабря 2017 года Председателем Правительства РФ. Таким образом, существующие риски распределяются между банком, предоставившим целевой кредит, и застройщиком, выполняющим строительство объекта, в том числе за собственный счет.
Одновременно обеспечивается сбыт объектов долевого строительства путем внесения денежных средств граждан на специальный блокированный счет (эскроу) в банке. Средства аккумулируются в банке, пока не будет завершено строительство. И только после ввода объекта в эксплуатацию застройщик погасит кредит, который дал ему банк, и получит свою прибыль.
Если вдруг что-то пошло не так, застройщик обанкротился, банк обязан вернуть денежные средства гражданам в полном объеме, и сам потом будет разбираться с застройщиком. То есть мы в полном объеме защищаем интересы граждан.
— Но гарантированная сумма выплат ограничена?
— Да, максимальная сумма возмещения покупателям жилья, гарантированная банковской системой страхования, ограничивается 10 млн рублей. Но все же это большая, серьезная выплата.
Объёмы — упадут, цены — вырастут
— Работать по новым правилам – сложно всем компаниям или только мелким?
— Это, безусловно, сложно для всех. Нужно будет полностью перестроить свой бизнес с точки зрения организации процесса, перейти на другой механизм работы. Вводится требование – специализированный застройщик. То есть строительная организация не должна будет заниматься другими видами деятельности, а только строительством объекта, на которое она получила разрешение.
Сложно будет всем, но, разница в том, что мелким застройщикам, очевидно, вообще придется уйти с рынка. А представители крупных компаний говорят, что для них будет лучше возводить не несколько объектов сразу, как раньше, а один, но за свои деньги. Чтобы избежать всех этих сложностей с банком, всей этой отчетности.
— Эксперты говорят о противоречии… С одной стороны, федеральные власти ставят высокие рубежи объемов ввода жилья, к которым нужно стремиться, но с другой стороны — новшества приведут к тому, что темпы жилищного строительства упадут. И еще эксперты указывают на неизбежный рост цен на жилье — процентов на 20%.
— Я согласен с экспертами в обоих случаях. Не могу утверждать, что будет 20% роста цен — посмотрим, но серьезные препятствия для выполнения той задачи, которая поставлена Президентом, действительно возможны.
Чтобы темпы строительства жилья не падали, а еще и прирастали, нужно, чтобы банки финансировали жилищное строительство с бешеной активностью, а банкиры по-прежнему считают, что это один из самых рискованных секторов экономики. С очень большой осторожностью сюда идут.
Говорится о том, что до 6% может опуститься стоимость кредита для застройщика. Хорошо, если так, Но на реализацию серьезного большого объекта уходит около 2 лет. В итоге это уже не шесть, а 12 процентов по кредиту. И эти дополнительные расходы застройщик, безусловно, заложит в стоимость жилья. Плюс и то, что при снижении предложения на рынке жилья неизбежно будет подниматься цена квадратного метра.
Помогает мониторинг
— А какие предложения звучат по поводу того, чтобы в новых условиях не снизить, а нарастить объемы строительства жилья?
— Сейчас разрабатывается программа в связи с поручением Президента РФ, данным в майском указе. Она предусматривает следующие моменты. Это — компенсация затрат на подключение к инженерным сетям – до 4 тыс. рублей за квадратный метр. Выделение денежных средств при комплексной застройке на строительство социальных объектов и дорожной сети. Для того, чтобы стимулировать спрос. По-прежнему обсуждается и вопрос субсидирования ипотеки для определенных категорий граждан. Вот пока это основные предложения. Насколько они позволят простимулировать стройку – увидим.
— В последнее время у нас в крае не появились новые проблемные объекты жилищного строительства?
— Есть сейчас несколько объектов на грани. Они могут оказаться в реестре проблемных объектов, но могут и не оказаться.
К сожалению, принятый в свое время механизм страхования гражданской ответственности застройщика показал свою недееспособность. Некоторые позиции «АртСтройТехно», к примеру, были застрахованы, причем не в одной компании, но никому ничего не возместили. Страховые организации предпочитают начать банкротство.
На протяжении двух последних лет мы активно занимаемся мониторингом ситуации в области долевого строительства. Как только видим, что объект начинает подтормаживаться по каким-то причинам, стараемся задолго до того, как истечет срок передачи квартир, вникать в процесс и разбираться, по какой причине застройщик остановился. Помогаем преодолеть трудности. Где-то приходится разговаривать с инвесторами. Поэтому в последние полтора года новых проблемных объектов не было.
Беседовал Влад БОЧАРОВ
Фото Виктора Нестеренко
