КАК КОНТРОЛИРОВАТЬ УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ
Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору приводит ответы на наиболее часто задаваемые вопросы граждан по поводу управления общим имуществом в многоквартирных домах (МКД).
«Как собственникам помещений контролировать деятельность управляющей организации или товарищества собственников, осуществляющих управление многоквартирными домами?»
— В ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета МКД в органах местного самоуправления или иных органах не требуется. К полномочиям совета также относятся контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в доме и за качеством коммунальных услуг, предоставляемых собственникам и пользователям жилых и нежилых помещений в доме.
Ежедневный контроль со стороны совета МКД за деятельностью управляющей организации гарантирует качество и достоверность выполненных работ, а следовательно, оправдает затраченные средства.
Еще по теме: ЖКХ: как оно есть
Выявленное ненадлежащее качество услуг и работ оформляется актом, который может служить основанием для перерасчета платы по заявлению потребителя услуг, а также является подтверждением ненадлежащего исполнения управляющей компанией условий договора управления многоквартирным домом.
«Что входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД (и как он определяется), в отношении которого управляющая компания или товарищество собственников осуществляют деятельность по управлению МКД?»
— Одним из важных условий договора управления МКД, который утверждается на общем собрании собственников помещений, является наличие состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Согласно требованиям Правил содержания общего имущества в МКД, состав общего имущества в доме определяется собственниками помещений. В п. 2 Правил указано, что должно включаться в состав общего имущества МКД, с перечислением помещений, строительных конструкций, инженерных сетей, земельного участка, специального оборудования. При определении состава общего имущества в МКД необходимо учитывать индивидуальные особенности конкретного дома.
В приложении к ГОСТ Р 56038-2014 «Услуги управления многоквартирными домами» имеется рекомендуемая таблица для описания состава общего имущества в МКД.
«Что под собой подразумевает надлежащее содержание общего имущества МКД?»
— Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Одним из обязательных требований к условиям договора управления является наличие перечня работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядка изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Постановлением Правительства РФ № 290 определен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.
При утверждении собственниками помещений перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме должны быть отражены периодичность, сроки проведения данных работ и объемы, согласно составу общего имущества.
«Что делать собственникам помещений в многоквартирном доме, если управляющая компания отказалась от управления МКД, вывесила о том объявление?»
— Управляющая организация в одностороннем порядке не вправе отказываться от исполнения договора управления до истечения срока его действия. Такой отказ влечёт для нее наступление неблагоприятных последствий. В зависимости от обстоятельств — это административная либо уголовная ответственность, а также обязанность компенсировать убытки и ущерб, которые возникли у собственников помещений в результате такого отказа.
Но бывают случаи, когда управляющая организация отказывается пролонгировать договор управления. С точки зрения Жилищного кодекса РФ, это допустимо, так как договор управления является срочным и для его продления необходимо согласие сторон. Собственники часто путают отказ управляющей компании от исполнения договора с отказом от пролонгации договора. Это два разных события по своей правовой природе и юридическим последствиям.
Согласие на продление договора управления может быть выражено молчанием или путем оформления дополнительного соглашения. В любом случае возможность использования какого-то из способов рекомендуется прописывать в договоре. В большинстве договоров управления сегодня содержится условие о том, что сторона, намеревающаяся прекратить действие договора, должна известить об этом другую сторону не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора. При отсутствии такого уведомления договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Такое условие считается наиболее удачным, поскольку собственникам не нужно каждый раз проводить собрание, чтобы продлить договор. Кроме того, стороны застрахованы от неожиданного разрыва отношений, у них имеется достаточно времени, чтобы подготовиться к предстоящим переменам. Собственники могут выбрать для своего МКД новую управляющую организацию или вовсе перейти на другой способ управления.
Владимир ФИЛАТОВ
Фото Виктора Нестеренко
