СДАЁШЬ ЖИЛЬЁ – ВЫХОДИ ИЗ ТЕНИ
Власти надеются сниженными налоговыми ставками легализовать арендодателей квартир
В Госдуме РФ прошел первое чтение законопроект, в котором предусмотрены льготные налоговые ставки для тех, кто сдает жилую недвижимость в аренду. Вместо 13% нынешнего подоходного налога для этой категории населения предлагается установить всего 4%. Тем самым они будут приравнены к так называемым самозанятым гражданам, которых тоже уже не первый год власти пытаются перевести в легальное поле деятельности. Но пока все еще безуспешно: даже обещание довольно длительных налоговых каникул побудило лишь самую малость из фрилансеров добровольно зарегистрировать свой статус в налоговой инспекции.
По примеру самозанятых
Кстати, законопроект, регламентирующий работу самозанятых граждан, в настоящее время тоже находится в Госдуме. Напомним, как писали «СГВ», изначально предполагалось взимать с «вольных художников» 3% при оказании услуг физлицам и 6 – при работе с юрлицами. Впоследствии первую цифру увеличили на один пункт и сегодня в законопроекте фигурирует налоговая ставка в 4%, если фрилансер оказывает услуги населению, а не организациям.
Предлагается в пилотном режиме опробовать закон в наиболее зажиточных регионах – Москве, Подмосковье, Калужской области и в Татарстане, где этот эксперимент будет проходить десять лет, а затем, в случае успеха, распространить данную практику и на остальные субъекты. Одновременно законопроектом предусмотрено право регионов вводить эти меры на своих территориях, но не в обязательном, а пока в добровольном порядке.
Примечательно, что привлекательные условия налогообложения самозанятых многие эксперты не считают той эффективной приманкой, на которую бы многочисленные няни и репетиторы массово купились, ибо народ уверен: указанные преференции в любой момент могут превратиться в непосильную кабалу. Проводя параллель с теми, кто сдает жилье в аренду и кого так же хотят максимально легализовать, есть аналогичные опасения и в этом плане. Ведь если сегодня хозяева сдаваемых квартир в большинстве своем благополучно избегают 13-процентного налогообложения с этого вида своих доходов, кто помешает им делать это и впредь? Несмотря на то, что законом предусмотрена серьезная ответственность за уклонение от уплаты налогов.
Самозанятые, как предполагается, должны будут зафиксировать свой статус через специальное приложение, которое легко можно будет скачать на смартфон. Облагаемый доход фрилансеру тоже доверят заявлять самому. По этой же схеме планируется «обелить» и наймодателей жилья, для которых будет разработано соответствующее интернет-приложение. Непонятно здесь, как и в случае с фрилансерами, каким образом будет проверяться достоверность суммы, ведь в договоре аренды можно прописать цифру, которая, ради уплаты меньшего налога, может быть занижена в разы в сравнении с реальным ее размером.
Договоры почти не «светят»
Между тем, к оформлению арендной сделки по всем правилам сегодня прибегает совсем небольшая часть владельцев жилья. Как правило, это делается при сдаче дорогостоящей недвижимости, а также когда в процессе участвует еще и третья сторона в виде риэлторской компании.
Договор – хотя и не стопроцентная, но все же гарантия чистоплотности участников сделки в исполнении взятых на себя обязательств. Однако, по оценкам независимых экспертов, такие контракты заключают порядка 10-30% собственников по всей стране. Соответственно, и налоги добросовестно уплачивает вот эта незначительная доля арендодателей. Остальные если и заключают договора с арендаторами, то нигде не «светят» их, зачастую это некая личная подстраховка на случай, если жилец откажется платить или испортит какое-либо имущество. Многие вообще не отдают второй экземпляр договора квартирантам, чтобы они ненароком не насолили хозяевам своим походом в надзорные инстанции.
Мы решили проверить, насколько распространенным явлением является отсутствие каких-либо официальных отношений между арендодателями и арендаторами. Наугад обзвонили с десяток хозяев недорогого жилья, сдающегося в Ставрополе. Только трое из них на вопрос о заключении официального договора ответили утвердительно, а семеро попросили лишь ксерокопию паспорта «на всякий случай». Причем четверо из этих семерых вообще сказали, что деньги за найм не нужно перечислять на карту – хозяева сами будут приходить каждый месяц за наличкой. То есть очевидно, что о факте сдачи своих квартир эти владельцы не собираются заявлять ни в какие службы, а значит, и никаких налогов с данного дохода платить не намерены. Особенно же велико число таких «теневиков» среди собственников комнат в общежитиях и других владельцев бюджетного жилья – небольших хрущевок, времянок в частном секторе. С некоторыми из них удалось побеседовать.
«Комната досталась мне по наследству от бабушки, — рассказала ставропольчанка Ольга С. – Продавать ее было жаль, да и сын подрастает: пусть и крохотное жилье, но ему может потом пригодиться. Поэтому я решила сдавать комнату студентам. Пришлось немного вложиться: купила бэушные диван, стол, телевизор и холодильник, стены обклеила дешевыми обоями, только лишь для того, чтобы вид был более или менее достойным. С квартирантов в месяц беру копейки – всего 5 тысяч рублей. Из них 2,5 тысячи плачу за коммуналку, а примерно 500 рублей каждый месяц уходит на всяческие доделки по самой общаге: то на покраску стен в кухне собирают, то на замену конфорок на плитах общего пользования, то на хозтовары, да мало ли что… В итоге «на руки» остается всего 2 тысячи. А это примерно столько же, как если бы я продала комнату и разместила вырученные деньги на банковском депозите. С которого, замечу, не надо платить никакие налоги, пока не принят иной закон. Так почему же я должна что-то платить с тех денег, что дает мне сдача в аренду комнаты в общаге? Овчинка, как говорится, выделки не стоит».
По словам Ольги, риски ущерба в ее случае незначительны: заключенный договор, если он будет нарушен со стороны квартиранта, пригодится лишь в суде как доказательство факта арендной сделки. Но вряд ли она когда-либо воспользуется этим правом, тем более что тогда придется еще и заплатить по полной программе налоги. «Больше хлопот. За деньгами хожу каждый месяц. Как только возникали проблемы с неуплатой, а такое случалось пару раз, – просто просила освободить комнату и искала следующих квартирантов, с которых брала уже за два месяца вперед», — говорит женщина, подчеркивая, что так же поступают и остальные владельцы комнат. Порча или кража имущества никого при этом не страшит: подобные утраты совсем не того уровня, чтобы ради них с кем-то судиться и трепать самому себе нервы. А есть и такие, что намеренно сдают комнаты на совсем короткие сроки – 1-3 месяца, чтобы поток квартирантов менялся и никого нельзя было поймать как непосредственного свидетеля и очевидца того, что комната реально сдавалась в аренду.
Рискованный «бизнес»
Владельцы квартир и частных домов, конечно, предпочитают сдавать их на длительный срок. Большинство заключают соглашения с квартирантами в простой письменной форме, всяческими хитростями избегая оставлять второй экземпляр у другой стороны.
«Да они особо и не просят, — говорит еще один собеседник «СГВ», Евгений, сдающий в аренду двухкомнатную хрущевку. – Я скачал шаблон договора в Интернете, пользуюсь им уже несколько лет. Копию отдаю квартирантам только если они настаивают на этом. В договоре прописан срок аренды и размер платы за нее, а также перечислено имущество, которое находится в сдаваемой квартире. Обычно заключаю контракт не более чем на 11 месяцев, т.к. иначе его нужно визировать у нотариуса, а это уже совсем другая история».
Продавать квартиру, доставшуюся ему от родителей, мужчина не собирается. По крайней мере, пока есть стабильная работа. Говорит, что это НЗ на случай каких-то жизненных неудач, денежных потерь. А с учетом последних тенденций, связанных с повышением пенсионного возраста, второе жилье выступает еще и как личная подстраховка, подушка безопасности «на старость». Ведь кое-кто от власти уже недвусмысленно давал понять, что мы должны самолично заботиться о своих пенсиях, формируя собственные накопления. «Налог буду платить только если уж сильно прижмут, но, надеюсь, до этого не дойдет», — говорит Евгений. Он считает, что смягчение налога для арендодателей кардинально не изменит ситуацию. И при 4% мало кто захочет добровольно сдаваться налоговикам.
Такого же мнения придерживается и владелица частного домика Елена, которая хотя и заключает договоры с квартирантами, но полагает, что это слишком зыбкая гарантия для хозяев недвижимости. Платить налоги с такого рода рискованного занятия, каким является сдача жилья, она тоже не видит смысла.
«Пустила однажды в дом многодетную семью из одной республики, — делится опытом женщина. — Подписали договор, но уже через месяц отец семейства заявил, что ему нечем кормить детей и платить он не собирается, несмотря ни на какие обязательства, взятые им согласно контракту. Три месяца пыталась выселить их по-хорошему, простив даже неуплату за этот срок. Шумиху раздувать не хотелось, хотя с договором можно было и попытаться отстоять свои права. В итоге в один прекрасный день они съехали сами, втихаря, никого не предупредив и подчистую освободив территорию от моего личного имущества, вплоть до того, что забрали вилки-ложки и старые подушки. Да еще и коммуналки «накрутили» на 20 тысяч рублей. И с чего я должна платить налоги? С ущерба, который мне причинен? Естественно, никакой декларации я не подавала».
Словом, пока инициатива кажется малоэффективной: люди не верят в то, что государство готово действительно облегчить им жизнь, а не наоборот. Потому охотников легализоваться крайне мало. Так стоит ли огород городить?..
Инга САМОЙЛОВА
МЕЖДУ ТЕМ
Небольшой анализ объявлений о сдаче жилья в Ставропольском крае на одном из сайтов недвижимости Авито.ру показывает, что львиная доля квартир предоставляется в аренду на длительный срок. Таковых – 1070 объявлений из 1408. Из общей массы объявлений через агентства сдаются порядка 900 квартир (самими собственниками – около 500).
Больше всего объявлений о сдаче однушек. В месяц хозяева просят от 5 до 45 тыс. руб.
Аренда однокомнатной квартиры на сутки обходится в среднем от 600 руб. Верхняя планка, в зависимости от комфортности жилья и района города, колеблется в пределах 2-3 тыс. руб. в сутки.
Снять трехкомнатную квартиру в Ставрополе можно за 2 тыс. руб. в сутки. Или – за 5 тыс. руб. Именно столько просит хозяин 400-метровых апартаментов с бассейном, сауной, шашлычной и бильярдной. Соответственно, в месяц квартирантам за роскошную жизнь в этом пентхаусе пришлось бы заплатить не менее 60 тысяч рублей.
Самая дорогая трешка на длительный срок на Авито.ру сдается в девятнадцатиэтажном доме по ул. Лермонтова: владелец просит в месяц 40 тыс. руб. Площадь квартиры – почти 100 метров. Самая дешевая трешка – 5999 руб./мес. Правда, находятся такие варианты «у черта на куличках» — на самых окраинах города, да и по площади называться трехкомнатными такие квартиры могут с большой натяжкой.
Объявлений о сдаче жилья в общежитиях значительно меньше, чем предлагаемых в аренду квартир: всего 150. В сутки владельцы просят от 250 до 500 рублей. Месячная аренда предлагается за 3600-10000 руб. Чем ближе к центру, тем выше расценки. Также на стоимость найма комнат в общежитиях влияет наличие отдельных санузла и кухонного места. Но таковых по понятным причинам единицы.
Кроме того, встречаются и объявления о сдаче комнат в жилых квартирах вместе с хозяевами. В частном секторе к аренде предлагаются времянки и пристройки. Как правило, это самый дешевый вариант найма жилья.
