КАПРЕМОНТУ НЕ ПОДЛЕЖАТ
Для ветхих и аварийных жилых домов разработают отдельную программу
Многие собственники квартир в многоэтажных домах до сих пор выражают недовольство введением три с половиной года назад обязательного взноса на капитальный ремонт. Власти объясняют введение новых правил проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД) стремлением к формированию чувства хозяина и ответственного собственника.
Согласно поправкам к Жилищному кодексу РФ, создание и поддержание такой системы капремонта на местах является задачей специализированных организаций – региональных операторов.
В Ставропольском крае региональным оператором является некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов». Основными функциями фонда является сбор взносов и финансирование капитального ремонта. Он выступает как технический заказчик работ, поддерживает контакт с органами власти, консультирует и предоставляет информацию по всем вопросам, связанным с капремонтом в МКД.
Каждый год по-новому
Евгений Бражников
Генеральный директор этого фонда Евгений Бражников на днях выступил перед журналистами. Руководитель заявил, что фактически сама система, запущенная в декабре 2013 года, апробирует все новые методы управления, поэтому «в работе фонда каждый год все по-новому». В частности, идет работа по ее автоматизации, чтобы она была более прозрачной для собственников квартир и давала больший эффект.
Бражников напомнил, что в соответствии с новыми правилами, если нужно провести проектную или другую работу, связанную со строительно-монтажными работами в ходе капремонта, сейчас это могут делать только региональные операторы.
Региональные программы капремонта рассчитаны на 30 лет. Применяются новые принципы контроля. Раньше подрядчики по одному дому производили разные работы, и каждый раз приходилось создавать комиссии по приемке. В результате в прошлом году пришлось создать около 1200 комиссий, а это для фонда, где трудится примерно сто сотрудников – огромная работа. Поэтому теперь фонд договорился с подрядными организациями: если дом готов, то значит, по умолчанию, все виды ремонта выполнены. Тогда и назначается одна комиссия для приема.
Собственники не могут договориться
Накануне наступления зимы Бражников не исключил, что могут остаться дома, не готовые к холодам из-за незаконченного капитального ремонта. Но в данном случае ответственны за это будут сами собственники квартир, управляющие компании и органы местного самоуправления, которые планируют работы не в соответствии с желаниями собственников. Региональная ставропольская программа рассчитана до 2043 года. Сейчас в нее входят 350 тысяч собственников жилья. Ежегодно количество отремонтированных домов растет. Так как программа относительно новая, то ценными являются все наработки. «Мы, можно сказать, научную работу проводим», — заявил директор фонда.
Отдельной темой на пресс-конференции прозвучала ликвидация последствий урагана в Зеленокумске. Внесенные в сентябре 2017 года поправки в Жилищный кодекс дали возможность фонду участвовать в проведении аварийно-восстановительных работ.
Ветер снес крыши 57 домов в Зеленокумске. Восстановительные работы шли не без конфликтов. Собственники требовали починить все побыстрее, часто не понимая, почему приезжают какие-то люди, ходят, что-то измеряют.
Когда жители увидели, как быстро и качественно эти подрядчики работают, то они изменили свое мнение: именно у фонда (вернее – в министерстве ЖКХ) зафиксирован пул подрядчиков, у которых есть все необходимые допуски и технические возможности.
Директор фонда утверждает, что зачастую ремонт затягивается из-за самих собственников жилья. Регламент ремонта принимают именно собственники, которые иногда в одном доме между собой не могут договориться. А когда за них принимает решение местная администрация, то возникает недовольство.
В Зеленокумске ситуация осложнялась тем, что все произошло в середине лета, когда по всему краю идут работы и найти даже полсотни рабочих очень трудно. Пришлось пойти даже на приостановку работ на некоторых других объектах и перебрасывать людей в Зеленокумск.
Двести лет тому назад
По поводу географии капремонта Бражников сообщил, что больше всего «пожилых» домов – на КМВ. Срок их эксплуатации давно истек. Некоторым из них за 200 лет, а капитальный ремонт вообще никогда не проводился. Там два «пласта» собственников. Одни собственники хотят свой дом отремонтировать. Другие хотят сноса и предоставления нового жилья.
Тут начинаются нюансы законодательства. По словам Бражникова, Минстрой РФ четко поставил задачу: найти решение, что делать с жильем, которое не аварийное, но ветхое. Раньше применялся термин «ветхое-аварийное». Теперь жилье признается либо аварийным, либо ветхим. Ветхое жилье решено исключить из программ капремонта, потому что себестоимость такого ремонта слишком высока. По мнению экспертов, взносы на такой ремонт нужно собирать 80-100 лет, а программа рассчитана на тридцать. По ветхим и аварийным домам будет разработана отдельная программа.
Многих собственников волнует вопрос: будет ли с 1 января повышение взноса? Но директор фонда напомнил, что повышение всех расходов на ЖКХ всегда происходит с 1 июля. Нынешние 7 рублей 11 копеек за квадратный метр (примерно 300-500 рублей для разных квартир), которые сейчас взимаются на капремонт, Бражников считает недостаточными для проведения полного ремонта. Экономически обоснованной ценой он считает примерно 16 с половиной рублей, но повышение цены всегда связано с платежеспособностью жителей.
Один из самых сложных вопросов – подрядчики. В списке министерства ЖКХ СК, откуда фонд выбирает подрядчиков, числится около 300 организаций. Но иногда на конкурс, который объявляется фондом, никто не приходит, потому что цена контракта, по словам Бражникова, «запредельно низкая по сравнению с рыночной».
Программа «600 лифтов»
Он видит выход в дифференцированности размеров взносов. Например, это касается домов с лифтами. Лифтовое оборудование давно устарело, и в 2020-2021 годах многие лифты просто остановятся. На Ставрополье стартует программа «600 лифтов» по обновлению оборудования. В домах с лифтом взнос будет больше: он вырастет до 9 рублей 36 копеек.
Фонд отвечает за большой объем самых разнообразных работ: крыши, фасады, подвалы, системы отопления и водоснабжения. Но иногда собственники жилья путают капремонт с реконструкцией, которая стоит гораздо дороже. Так, ремонт плоской крыши стоит примерно 2,5 тыс. рублей за квадратный метр, а превращение ее в шатровую – уже четыре. Если жильцы хотят произвести серьезную реконструкцию дома, то им необходимо самим находить дополнительные средства, так как обязательных взносов на это явно не хватит.
Современные материалы дороги, а традиционный гудрон уже себя изжил. Бражников утверждает, что кровельные работы выполняются таким образом, чтобы 15 лет не было протечек. То есть делаются не заплатки, а полностью капремонт. Но он признает, что бывают и «проколы». Например, некоторые подрядчики начинают работы, когда еще не подвезены материалы для кровли. В результате в случае непогоды случаются протечки. Бражников призывает жильцов контролировать процесс и немедленно сообщать о таких случаях в фонд.
45 тысяч неплательщиков
Собираемость обязательных взносов постоянно растет. В 2015 году она составляла 68%, в 2016 – 76%, в 2017 — 87%, а за девять месяцев 2018 года уже — 93%. Этому способствует как осознание самими гражданами необходимости в обязательном порядке оплачивать взнос, так и работа специалистов фонда, а также предъявление в суде исков и работа судебных приставов. Но некоторым все равно нужна, по выражению директора фонда, «встряска». В прошлом году неплательщиков было 45 тысяч, причем практически все они утверждали, что не получали платежек.
В начале 2014 года было подсчитано, что для полного выполнения программы капремонта нужно порядка 90 миллиардов рублей. А это больше, чем бюджет Ставропольского края. Именно поэтому программа рассчитана на целых 30 лет.
Трудностей в реализации программы пока предостаточно. Например, остро стоит проблема проектной документации: слишком много объектов и слишком мало проектных организаций. Тем не менее Евгений Бражников утверждает, что ставропольский фонд – лидер на Северном Кавказе, а в целом по стране – «в золотой середине».
Сергей ТАВРОВ
Фото Виктора Нестеренко
