ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ
О нюансах вступившего в силу закона о садоводческих товариществах
Документ заработал с 1 января 2019 года. С разъяснениями нововведений, которые должны значительно изменить жизнь садоводов, огородников и дачников, выступили на пресс-конференции и.о. руководителя управления Росреестра по Ставропольскому краю Михаил Колесников, первый замруководителя комитета по управлению муниципальным имуществом Ставрополя Денис Кравченко, замруководителя комитета градостроительства краевого центра Анна Куценко и председатель Союза садоводов Ставрополя Зинаида Вихарева.
Кто главный?
Прежде всего речь зашла об уставных документах. Вместо целого букета организационно-правовых форм остаются только две: садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). Старые уставы можно не менять, если они не противоречат новому закону. Права и обязанности садоводов должны быть четко определены в уставах.
Как и раньше, в товариществах высшим органом остается общее собрание. Однако участвовать в них должны не только члены товариществ, но и так называемые индивидуальные садоводы, имеющие участки на их территории.
Взносы в товариществах делятся на членские и целевые. В уставах должны быть четко определены сроки и порядок оплаты, пеня, хотя в самом новом законе все это жестко не прописано. Расчеты по взносам должны производиться на расчетные счета садоводческих товариществ, и те, кто их не имеет, обязаны открыть. Индивидуальные садоводы не платят членские взносы, но обязаны оплачивать целевые – например, ремонт дороги или вывоз мусора.
По новому закону председатель товарищества избирается только из членов товарищества на срок не более 5 лет. Члены правления (это коллегиальный орган) тоже избираются из членов товарищества на срок не более 5 лет. Регулирует деятельность объединения садоводов также ревизионная комиссия либо ревизор. В ревизионной комиссии не могут состоять члены правления товарищества и его председатель.
Председатель созывает правление согласно уставу. Правление, как и председатель, тоже имеет право созвать общее собрание, но только в исключительных случаях. Внеочередные собрания созывает ревизионная комиссия либо органы местного самоуправления.
Собрание может быть очное, очно-заочное и заочное. Новый закон точно определяет, по каким вопросам нельзя проводить заочное собрание. В уставе это тоже должно быть отражено. Уведомлять о собрании необходимо не только членов, но и индивидуальных садоводов.
Общее собрание собирается один раз в год, все остальные могут проводиться в статусе внеочередных.
Что можно строить?
Михаил Колесников разъяснил тонкости строительства и постановки объектов на кадастровый учет. Только в садовых некоммерческих товариществах разрешено строить как сезонные, так и жилые дома, где можно прописаться.
На землях огороднических некоммерческих товариществ можно строить только объекты без фундамента, которые не являются объектами недвижимости. Например, сараи для хранения инвентаря. Колесников подчеркнул, что это — кардинальное отличие сегодняшнего дня от того, что было раньше.
Перед началом строительства жилого дома необходимо вызвать кадастрового инженера и подготовить техдокументацию, с которой затем обратиться в местную администрацию.
Госпошлина для занесения на кадастровый учет сейчас составляет 350 рублей, а при подаче документов в электронном виде дается скидка 30%.
Земельные границы совершенно необходимо устанавливать с помощью кадастрового инженера. Даже если земельный участок не обнесен забором, вызвав инженера, можно определить поворотные точки, поставить колья, подписать документы со всеми соседями и внести эти сведения в Росреестр. В таком случае границы становятся неизменными. Точнее, изменить их можно будет только по решению суда.
Обязательные кадастровые работы
Если забор стоял, а затем был ликвидирован – умышленно или по стечению обстоятельств – то благодаря сведениям, которые хранятся в Росреестре, кадастровый инженер всегда сможет восстановить поворотные точки.
Это самый важный элемент, если говорить о порядке пользования земельными участками. Если вы купили меньше, а реально используете больше земли, то это считается самовольным использованием и ведет к административному наказанию. Кадастровые работы обязательны при купле-продаже земли.
Кадастровых инженеров развелось очень много из-за того, что до недавнего времени существовал простой порядок получения аттестата. Сегодня инженер сначала должен пройти длительную стажировку, и их количество уменьшается. Колесников посоветовал обращаться к тем инженерам, которые входят в список, размещенный на портале Росреестра, с рейтингами качества. Договор с инженером нужно заключать обязательно, а вот как будут производиться работы — теодолитом или с помощью навигационного спутника — не имеет значения. Он также предупредил, что если случились пересечения земельных участков, то виноват заявитель, так как в Росреестр вносятся те сведения, которые он сам подает.
Анна Куценко объяснила порядок превращения садового дома в жилой. Обращаться нужно в местную администрацию, предоставить кадастровые номера дома и участка.
Главная задача в данном случае – получить положительное заключение по результатам исследования дома.
Важен вопрос о так называемых «обременениях»: есть ли другие собственники или имеет ли объект статус залогового имущества. Если все нормально, то можно идти оформлять, но не в суд, как было раньше, а к нотариусу.
Упрощённая процедура
Если строится новое здание или идет реконструкция (пристройки, надстройка этажей и т.п.) с целью перевести объект в разряд жилого дома, заявление о планах строительства носит теперь уведомительный характер. Причем такой порядок введен уже с 4 августа прошлого года. Проект объекта в администрацию подавать не надо, достаточно простого описания (размеры, отступы, этажность).
Ставропольский комитет по градостроительству всегда проводит проверки таких объектов. Причем в каждом городе свои критерии – требования к этажности, учет охранных зон газо- или водопровода, экологические нормы.
Перед началом строительства владелец должен точно знать: может он в данном месте строить или нет. Например, в Ставрополе садовые дома можно возводить не выше двух этажей, а норма для жилых домов, в том числе на садовых участках – не более трех. Отступы от красной линии (проездов) – 3 метра, от границы земельного участка до дома – 3 метра, а до сарая – 1 метр.
Денис Кравченко сообщил, что территория общего пользования СНТ теоретически может передаваться в долевую собственность. Но на практике такого пока не было. Потому как распределять доли нужно по величине участка, а, например, в СНТ 500 участков, а оформлено должным образом только 250-300. В данном случае чиновникам еще нужно более четко все прорабатывать в сотрудничестве с Союзом садоводов.
При ликвидации СНТ право на участки и общую собственность у дольщиков сохраняется. Содержание дорог товарищества лежит на его членах, но общее собрание может передать их в муниципальную собственность. Однако дорога должна быть внесенной в реестр. Некую виртуальную дорогу неизвестной площади и координат передать нельзя.
По словам Кравченко, проект планировки и межевания всей своей территории СНТ должны представить до 2020 года. Как это сделать – определено Градостроительным кодексом РФ. Решение о подготовке проекта принимается общим собранием. В плане должно быть отражено расположение административных зданий, дорог и мест хранения бытовых отходов. В противном случае предоставлять и образовывать земельные участки на территории СНТ будет невозможно.
Выселение и снос
Колесников добавил, что зачастую координаты дороги определены, но в реестр сами они не внесены, так как пересекают земельные участки, границы которых были установлены ранее.
Анна Куценко весьма жестко отозвалась об объектах самовольного строительства. Если на территории СНТ построены многоквартирные дома, то она не видит другого выхода, кроме выселения жителей и сноса этих объектов. По словам Куценко, суды в последние 3-4 года, как правило, удовлетворяют требования администрации о сносе.
Люди в последнее время в массовом порядке перебираются из городских многоквартирных домов на садовые участки. Однако тут же начинаются инфраструктурные проблемы. Школы, детские сады, остановки общественного транспорта, магазины – все, как правило, находится далеко. Но это неизбежная плата за жизнь на природе.
Впрочем, Зинаида Вихарева утверждает, что у Союза садоводов идут достаточно продуктивные переговоры с администрацией Ставрополя о привязке маршрутов общественного транспорта к местам расположения садовых товариществ. Анна Куценко добавила, что городские власти определили особую зону садовых земель, где условно разрешено строительство магазинов. Условно – потому что решение принимается только после широкого общественного обсуждения.
Вопросы социальной планировки садовых территорий пока находятся на начальной стадии разработки. Но постоянно растущее количество горожан, которые хотят стать, условно говоря, «садоводами», непременно заставит власти как-то их решать.
Сергей ТАВРОВ
Фото Виктора Нестеренко, irbeika.ru
