СЛОЖНО ПРЕДСКАЗАТЬ
Как отреагирует рынок строительства жилья на новые жёсткие условия?
Валерий Савченко
Начальник управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору Валерий Савченко заявил журналистам на пресс-конференции, что, начиная с 2016 года, проблема обманутых дольщиков в крае «динамично движется к решению». Закрыты вопросы граждан на 16 проблемных объектах. Это касается примерно тысячи человек.
В этом году планируется завершить строительство нескольких таких объектов в Ставрополе, в частности на улице Чехова, 67, и улице Мичурина, 2/1. Долгострой на улице Шпаковской, 113, также находится в зоне внимания управления. Предположительно, его будет достраивать другая строительная компания, которая сейчас собирает все документы, необходимые для предоставления в минстрой России. Однако чтобы получить согласие на передачу объекта и затем зайти в Арбитражный суд с соответствующим заявлением, нужно время. Так что дело сдвинется с мертвой точки не раньше весны следующего года.
Букет уголовных дел
Проблемные объекты есть также на КМВ. На компании «Крован»-КМВ и «Капитал», от которых осталось это незавидное наследие, пожаловались обманутые дольщики во время недавней прямой линии с губернатором. Валерий Савченко сообщил, что сейчас конкретно определяются инвесторы, готовые участвовать в завершении строительства: в Пятигорске сданы документы на получение кредита для завершения строительства, в Ессентуках завершаются переговоры с частным инвестором об условиях, на которых он зайдет на объект.
Начальник управления подчеркнул, у каждого такого объекта «сложная история», так как постоянно менялось законодательство о градостроительстве. Правила, по которым осуществлялась застройка, постоянно менялись, и у каждого периода проявлялись свои сложности. «Государство по-прежнему ищет оптимальную схему, — сказал Валерий Савченко. На сегодняшний день принято правило, по которому после 1 июля 2019 года граждане, желающие купить квартиру, кладут деньги на специальный счет в банке. Вклады застрахованы. Только когда дом сдан и дольщик въехал в свою квартиру, застройщик получает эти деньги.
Начальник управления признался, что когда несколько лет назад к процессу долевого строительства было решено привлечь страховые компании, изменились правила, появилась надежда на исключение случаев мошенничества, но… «наша радость была недолгой», пока на рынке не появилась компания АртСтройТехно.
Это была грандиозная афера, в результате которой пострадало огромное количество людей. Об этом уже не раз писали в прессе. В ходе следствия обнаружилось, что одна страховая компания, связанная с аферой, уже была в состоянии банкротства, другая уже туда катилась. По всей России мошенники собрали более 50 млрд рублей, а вернуть удалось всего несколько десятков миллионов. В Ставрополе от действий аферистов пострадало около 500 человек.
На настоящий момент вокруг проблемы обманутых дольщиков на Ставрополье собран настоящий пышный букет уголовных дел. Савченко подчеркнул, что теперь, когда против аферистов заводятся не административные, а уголовные дела, сделан большой шаг вперед. Это останавливает многих недобросовестных застройщиков. Уголовное дело заводится, если речь идет о суммах более трех миллионов рублей. По поводу географии этой проблемы Савченко сообщил, что больше всего пострадавших дольщиков в Ставрополе (на настоящий момент — 7 объектов) и на КМВ.
Многое запрещено
Новые жесткие условия застройки приведут к замедлению строительства. В переходной период с 1 июля 2018 до 1 июля 2019 года еще будет действовать старая схема долевого участия, но по окончании этого срока долевое строительство по существу будет запрещено. Такие жесткие условия приводят к тому, что зайти на рынок застройщику очень сложно.
«Сейчас уже сентябрь, но после 1 июля в крае не появилось ни одного застройщика», — сообщил начальник по надзору. По новым правилам застройщику необходимо наличие достаточных собственных средств, проверяется реестр недобросовестных застройщиков, тщательно контролируется целевое использование средств.
Средства застройщика теперь должны идти исключительно на один строящийся объект. Перекидывать их на строительство следующего объекта запрещено. Причем контролирует целевое использование средств не только управление по надзору, но и банки.
Бартерные сделки, использование наличных средств – все это также запрещено по новым правилам. Все сделки осуществляются исключительно в безналичном расчете. В то же время в диалоге с застройщиками выясняется, что банки неохотно выдают кредиты под застройку, что является еще одним тормозящим фактором. «Что будет дальше, сложно предсказать. Но ясно, что рынок просядет», — считает Савченко. Те, кто пренебрегают правилами, недобросовестные застройщики просто не смогут работать на рынке — и с точки зрения бухгалтерского учета, и с точки зрения юриспруденции.
Те объекты, которые начали строить по старым правилам, под новые правила в переходный период не попадают, но с одним условием – все расчеты осуществляются только безналичным расчетом.
Многие застройщики будут испытывать проблемы в связи с запретом на так называемый «котловой» метод. Он состоит в том, что если у застройщика нет достаточных средств, он продает одно-двухкомнатные квартиры в одном доме (трех-четырехкомнатные хуже продаются), а полученные от продаж средства перебрасываются на следующий объект. Этакое перекрестное финансирование. Теперь это, по сути, запрещено. Необходимо сначала полностью сдать предыдущий объект, а потом переходить к строительству следующего.
«Фантомы» лишены лицензий
Второй темой пресс-конференции Валерия Савченко стало управление жильем. Руководитель признал, что поток жалоб на управляющие компании (УК) не ослабевает, так как должный порядок в данной сфере пока установить не удалось. В то же время количество выявленных нарушений за последние полгода уменьшилось.
С конца прошлого года идет жесткое лицензирование УК. Забраны лицензии у «фантомных» компаний, у которых реально нет в управлении домов, а также у тех, кто грубо нарушает требования жилищного законодательства. Всего на Ставрополье лишились лицензий 55 компаний. Но тут возникает еще один вопрос: почему эти лицензии в свое время так щедро раздавались администрацией?
С 1 марта 2019 года входит в силу требование о том, что управляющая компания обязана иметь офис, где можно принимать людей. До сих пор для регистрации УК по существу достаточно было, по выражению Савченко, пачки бумаги и ручки.
Процедура лишения УК лицензий достаточно сложна, особенно если у компании в управлении находится много домов. Но теперь появилась упрощенная процедура лишения лицензий по причине грубых нарушений Жилищного кодекса. В то же время пока нет документа, точно определяющего понятие «грубое нарушение». В конце сентября в Москве пройдет всероссийское совещание, и такой документ будет принят.
Монополия УК
Структура жалоб населения на УК следующая: примерно 40% жалоб связаны с расчетами. На втором месте жалобы, связанные с содержанием жилого фонда, но их стало меньше. Савченко связывает это со стабилизацией законодательства в этой сфере, которое не изменялось последний год. Люди за это время более-менее разобрались с правилами содержания.
Соотношение количества жалоб и реальных нарушений в управляющих компаниях из года в год стабильно: примерно 50 на 50. В то же время предостаточно реальных случаев, когда УК собирает деньги с жильцов, но не отдает их ресурсоснабжающим компаниям. По этому поводу возбуждено достаточно много уголовных дел.
На вопрос «СГВ» о том, почему не приживаются другие формы управления, помимо управляющих компаний, Савченко ответил, что все дело упирается, по сути, в психологический фактор. Система так называемого «непосредственного управления», когда каждый владелец квартиры сам заключает договоры с ресурсными компаниями, по его словам, потерпела фиаско, хотя и есть отдельные положительные примеры для небольших домов. Что касается товариществ собственников жилья (ТСЖ), то «здесь на 99 процентов зависит от личности председателя и членов правления».
В некоторых бывших советских республиках управляющих компаний практически нет, и господствует система, схожая с ТСЖ. Однако в России все произошло с точностью до наоборот. Судя по всему, это действительно связано с особенностями психологии. «Бытовые войны» между соседями, по наблюдениям Валерия Савченко, который не раз участвовал в попытках урегулирования таких конфликтов, у нас обычное дело: «Полдома идут на полдома». Естественно, что в такой ситуации ни о какой другой форме управления жильем, кроме управляющей компании, говорить не приходится.
Сергей ТАВРОВ
Фото Виктора Нестеренко
